Установление сервитута на земельный участок – законный способ закрепить ограничение на право пользования чужим имуществом. Используется этот правовой инструмент в тех ситуациях, когда ограничение прав требуют интересы других собственников.
Как установить?
Что это такое?
Понятие сервитута описано в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и представляет собой установку частичного права на пользование соседним участком земли. Эта процедура существенно ущемляет права собственника на пользование своим имуществом, поэтому введение сервитута не может быть произвольным.
В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ сервитут может быть установлен в следующих ситуациях:
- При необходимости установления беспрепятственного доступа на соседний земельный участок.
- При необходимости проведения государственных работ по возведению, реконструкции или использованию объектов инфраструктуры.
- При возникновении необходимости проведения линии энергоснабжения на соседний земельный надел.
- Когда ограничения на пользование землей соответствуют интересам множества лиц.
Законом также предусмотрена государственная регистрация всех типов сервитутов в Росреестре. Сведения об установленных ограничениях и их сроках в обязательном порядке вносятся в базу ЕГРН.
Разновидности
Публичный
Понятие публичного сервитута закреплено в статье 23 Земельного Кодекса РФ. Его основной характеристикой является то, что одним из участников соглашения в обязательном порядке выступает государственный или муниципальный орган власти. При этом целью договора является защита прав и интересов неограниченного числа граждан.
Основаниями для применения публичного сервитута являются:
- Организация свободного доступа к водному объекту.
- Возможность проведения работ по ремонту и обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры.
- Необходимость проведения дренажных работ.
- Прогон животных сельскохозяйственного назначения.
- Сенокошение и организация выпаса скота в установленные временные периоды.
- Осуществление исследований и геологоразведывательных работ.
Частный
Частный сервитут – понятие, закреплённое в статьях 274–277 ГК РФ. Согласно установленным нормам владелец недвижимости (участка земли или построек) имеет право требовать от хозяина соседнего земельного надела права ограниченного пользования принадлежащим ему имуществом (землей).
Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 – 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Основанием для установки частного сервитута является договор между заинтересованным лицом и владельцем земельного участка. Если мирным путем согласия достичь не удалось – спор может быть разрешен в судебном порядке.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
На законодательном уровне установлены следующие обстоятельства установления сервитута:
- Приобретение законного права прохождения через соседний земельный надел.
- Проведение прокладки линий связи, электропередачи или всех типов трубопроводов.
- Снабжение земельного надела водой.
- Для обеспечения возможности удовлетворения прочих нужд собственников.
Причины, которые могут повлечь наложение сервитута, указаны также в ФЗ № 123 «О племенном животноводстве» от 03.08.1995:
- Обеспечение животных водой.
- Для обеспечения выгона скота.
- Для обеспечения возможности сбора и отвода воды.
Как зарегистрировать?
Перечень документов
Набор документов, требующийся для установления сервитута, различается в зависимости от правовой принадлежности заявителя.
Для юридических лиц потребуются:
- Правовой акт, являющийся основой для установки сервитута.
- Учредительные документы организации, ее устав и учредительный договор.
- Выписка из базы ЕГРЮЛ.
- Доверенность, если интересы компании представляет доверенное лицо.
- Согласие органов власти на установление ограничений.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие статус муниципалитета.
- Постановление о проведении общественных дебатов.
- Кадастровый паспорт земельных наделов.
Граждане, имеющие статус физических лиц обязаны также предоставить:
- Паспорт гражданина РФ.
- Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Общими документами, требующимися для всех категорий граждан, являются:
- Соглашение сторон.
- Кадастровый паспорт с разметкой зон, на которые накладываются ограничения.
Договор
Документ в обязательном порядке должен содержать следующие разделы:
- Преамбула. Здесь должны быть указаны сведения об участниках сделки и информация о доверенностях, если интересы сторон представляют доверенные лица.
- Предмет соглашения. В этом разделе указывается порядок установки сервитута и цели его введения.
- Стоимость. Сервитут может быть установлен на возмездной основе, поэтому в тексте договора необходимо указать размер установленной платы, а также порядок расчетов.
- Права и обязанности участников сделки.
- Действия сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы.
- Реквизиты участников.
- Подписи сторон.
- Дату подписания соглашения.
К существенным условиям договора относят:
- Кадастровые данные на земельный участок.
- Информацию о формируемом обременении.
- Сведения о целях введения ограничений.
- Порядок расчетов между участниками сделки.
- Скачать бланк договора об установлении сервитута на земельный участок
- Скачать образец договора об установлении сервитута на земельный участок
Как правило, к основному договору прилагаются:
- Кадастровый паспорт земельного надела.
- Схема участка и описание порядка его использования после установки обременения.
- Расчет платы за сервитут.
Как оформить на проезд к участку?
Для того, чтобы оформить согласительный договор на проезд к земельному наделу требуется:
- Обратиться к собственнику участка для проведения переговоров.
- Если участникам удалось достигнуть согласия – оформить договор о назначении сервитута в простой письменной форме.
В тексте соглашения необходимо подробно описать все достигнутые договорённости. В будущем это позволит избежать двусмысленных трактовок и спорных ситуаций.
- После того, как договор будет подписан, стороны обязаны предоставить документы в Росреестр для проведения государственной регистрации.
- Если земля была арендована у государства помимо основного договора должны быть составлены также заявления в адрес органов местного самоуправления. Обращение администрация рассмотрит в течении 30 дней.
Судебное наложение
Если стороны не могут договориться об установлении сервитута мирным путем спор будет разрешен в судебном порядке.
Заявителю в ходе судопроизводства потребуется доказать:
- Факт отсутствия возможностей реализации собственных прав без ущемления прав собственника спорного участка.
- Факт наличия спорной ситуации между владельцем участка и истцом.
- Обоснование использования для реализации своих прав именно этого участка земли.
- Справедливость и достаточность платы для владельца земли, ущемленного в правах.
- Срок установки ограничений.
Перед тем, как подать иск в судебные инстанции необходимо:
- Направить потенциальному ответчику соглашение о сервитуте и письмо с предложением в тридцатидневный срок подписать договор. В качестве доказательств суду потребуется предъявить документ о вручении владельцу земли обращения истца и его отказ от подписания договора.
- Получить результаты землеустроительного исследования, которые послужат доказательством необходимости установки сервитута.
- Провести оценку стоимости пользования чужим земельным наделом.
Плата за использование земли
Сервитут предполагает передачу третьим лицам прав на использование принадлежащего собственнику участка земли. Так как права владельца при этом ущемляются и он несет определенные убытки, законом предусматривается возможность установки соразмерной платы за сервитут на земельный участок.
Что влияет на размер?
Факторами, влияющими на размер взимаемой платы являются:
- Доля земельного надела, на которую накладываются ограничения.
- Степень ограничения права пользования участком собственника.
- Частота использования и связанные с этим неудобства хозяина.
- Степень влияния обременения на возможность проведения сделок и других манипуляций с недвижимостью.
Каждая из перечисленных выше характеристик делится на 5 значений, для чего вводится понятие дискретного диапазона значения факторов.
Основания для прекращения
Действие сервитута может быть прекращено в связи со следующими обстоятельствами:
- Исчезновением причин, на основании которых она использовалась третьими лицами.
- Исчезновением физической возможности дальнейшей эксплуатации участка.
Также законными причинами прекращения действия обременения могут быть признаны:
- Нанесение вреда окружающей среде.
- Нанесение существенного вреда плодородному слою почвы.
- Проведение не предусмотренных законом работ.
- Нарушение установленных законом границ.
- Отказ от внесения платы, установленной в договоре.
Отмена по согласованию
Действие сервитута также может быть прекращено по взаимному решению участников договора в том случае, когда у третьих лиц исчезают причины, из-за которых возникала необходимость использования участка.
В таком случае расторжение соглашения происходит согласно описанному в документе сценарию, а если данный пункт не был включен в текст соглашения – стороны составляют новый документ, в котором указывается факт и причина расторжения сделки.
Отменить действие публичного сервитута не представляется возможным если:
- Обремененный участок земли необходим для прохода к водоемам.
- Если земля используется для заповедников, охотничьих угодий и рыболовства.
- Если земельный надел используется государством для размещения коммуникаций или объектов инфраструктуры.
Сервитут накладывает ограничение на права собственника в вопросе пользования и распоряжения земельным участком. Чаще всего это вынужденная мера, которая позволяет третьим лицам в полной мере реализовать свои права по пользованию недвижимостью. Так как права владельца обремененного участка существенно ущемляются государство строго контролирует процедуру оформления сервитута, а также разрешение спорных ситуаций и выплату компенсации за причиненные неудобства.
